Viabilidade imobiliária que se sustenta na reunião.
Do terreno ao parecer: VGV, fluxo de caixa mês a mês, TIR, VPL, exposição máxima de caixa, cenários, sensibilidade, MCMV e estrutura de capital — com a memória de cálculo por trás de cada número.
Entrada por link mágico no e-mail ou conta social — sem senha para memorizar.
A decisão de milhões costuma nascer numa planilha que ninguém consegue auditar.
Fórmulas quebradas, premissas escondidas em células, versões divergentes por e-mail e números de programa habitacional copiados de uma apresentação antiga. Quando o comitê pergunta “de onde saiu esse número?”, a resposta demora — ou não existe.
Arredondamento em ponto flutuante e referência de célula errada não avisam ninguém: viram decisão.
Quem recebe a planilha não vê qual taxa, curva ou índice foi usado — nem quando aquilo foi atualizado.
“Viabilidade_final_v7_REVISADO.xlsx”: ninguém sabe qual rodou no comitê nem o que mudou desde então.
Tudo que o estudo precisa ter — em um lugar só
Da primeira conta de guardanapo ao parecer que vai para o comitê de crédito.
VGV e fluxo de caixa mês a mês
Receita por tipologia, plano de pagamento (entrada, parcelas, chaves), curva de vendas e de obra. O fluxo sai mês a mês, não em média anual.
TIR, VPL, payback e exposição
Indicadores calculados sobre o fluxo real do projeto, incluindo a exposição máxima de caixa — o número que define quanto capital você precisa ter.
Cenários e sensibilidade
Pessimista, base e otimista lado a lado. Matriz de sensibilidade cruzando preço, custo de obra, velocidade de vendas e taxa — para ver onde o projeto quebra.
Estrutura de capital e waterfall
Financiamento à produção, aporte de investidores, SPE, preferred return e divisão de resultado em cascata. Cada sócio vê o que recebe e quando.
MCMV e habitação social
Faixas, enquadramento e capacidade de pagamento do comprador com regras versionadas. Quando não há fonte oficial confirmada, o sistema avisa em vez de inventar.
Goal seek e preço-alvo
Pergunte ao contrário: qual preço por m², qual custo máximo de obra ou qual valor de terreno faz o projeto atingir a margem e a TIR que você exige.
A IA explica. Ela não calcula.
Todo indicador financeiro sai de um motor determinístico, testado e independente da interface. Mesma entrada, mesma saída — sempre. Valores monetários usam aritmética decimal, nunca ponto flutuante, porque centavo errado vira milhão errado na escala de um empreendimento.
- Reprodutível. Sem aleatoriedade e sem dependência de data de execução: o parecer de hoje reproduz o de ontem.
- Testado. O motor é coberto por testes automatizados em cada indicador — TIR, VPL, payback, curvas e waterfall.
- Separado da interface. A tela e a API nunca recalculam nada por conta própria; ambas consomem o mesmo motor.
Todo dado diz de onde veio
Oficial, de mercado, informado por você ou estimado pelo sistema — as camadas nunca se misturam em silêncio. Você sempre sabe em que está apoiando a decisão.
IBGE, Banco Central, normas e programas com fonte e data de vigência.
Referências de preço e absorção, com data de coleta e abrangência.
Premissas que você define para o seu empreendimento.
Aproximações do sistema, sempre sinalizadas como tal.
Valores de programa habitacional nunca são inventados. Se uma regra do MCMV não tiver fonte oficial vigente confirmada, o campo aparece marcado como pendente de atualização oficial — e o estudo segue explicitando essa lacuna, em vez de esconder um número plausível.
Quatro passos entre a oportunidade e a decisão
Descreva o empreendimento
Terreno, tipologias, áreas, custos por categoria, cronograma de obra, curva de vendas, financiamento e sócios.
O motor calcula
Fluxo de caixa mês a mês, indicadores, score de viabilidade, cenários e sensibilidade — de forma determinística.
Audite cada número
Clique em qualquer resultado e veja a fórmula, as entradas e a origem do dado que o gerou.
Decida e versione
Salve como V1, V2, V3. Toda mudança de premissa vira uma nova versão — o histórico nunca é sobrescrito.
De MCMV ao alto padrão, do loteamento ao BTS
O mesmo rigor de cálculo em produtos com lógicas econômicas muito diferentes.
Incorporadoras
Da prospecção do terreno ao lançamento: compare oportunidades no mesmo critério e defenda a decisão em comitê.
Loteadoras e urbanizadoras
Loteamento com infraestrutura faseada, vendas longas e recebíveis — o fluxo acompanha a realidade do produto.
Investidores e fundos
Avalie o retorno do capital, o waterfall e a exposição antes de aportar. Todo número tem origem rastreável.
Bancos e crédito imobiliário
Analise a consistência do plano de negócios do proponente com premissas explícitas e auditáveis.
O que costumam perguntar
A inteligência artificial calcula os indicadores?
Não, e isso é proposital. Todo cálculo financeiro roda em um motor determinístico, escrito e testado: mesma entrada, mesma saída, sempre. A IA atua como copiloto — explica resultados, aponta riscos e ajuda a preencher premissas —, mas nunca substitui a matemática. Números financeiros usam aritmética decimal, não ponto flutuante, para evitar erro de arredondamento em valores monetários.
De onde vêm os dados de mercado e dos programas habitacionais?
Cada dado carrega sua origem: oficial (IBGE, Banco Central, normas), de mercado, informado por você ou estimado pelo sistema. Essas camadas nunca são misturadas em silêncio. Quando uma regra de programa governamental não tem fonte oficial vigente confirmada, o sistema marca o campo como pendente de atualização oficial em vez de preencher com um valor inventado.
Consigo justificar o resultado para um comitê ou para o banco?
Sim — é para isso que existe a memória de cálculo. Qualquer indicador pode ser aberto para mostrar a fórmula aplicada, os valores de entrada e a proveniência de cada um. O parecer é reproduzível: com as mesmas premissas, qualquer pessoa chega ao mesmo número.
Serve para MCMV e habitação social?
Sim. Além da viabilidade do incorporador, a plataforma analisa a capacidade de pagamento do comprador e o enquadramento em faixas. As regras são versionadas com data de vigência, então um estudo antigo continua reproduzindo o resultado da regra que valia na época.
Meus dados ficam isolados dos de outras empresas?
Sim. A arquitetura é multi-tenant: todo dado pertence a uma organização e as consultas são filtradas por ela. O tratamento segue a LGPD, com registro de auditoria das alterações relevantes.
Preciso preencher tudo para ter um primeiro resultado?
Não. Você começa com o essencial — terreno, tipologias, custo de obra e curva de vendas — e refina depois. O sistema indica quais premissas mais afetam o resultado, para você investir esforço onde muda a decisão.
Rode seu próximo estudo com números que você consegue defender.
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